Investir dans l’immobilier : cash ou à crédit ?

Doit-on, pour investir dans l’immobilier, utiliser un maximum de cash ou au contraire faire appel à l’emprunt ? Il est commun de constater que malheureusement beaucoup d’investisseurs achètent cash sans faire appel au crédit, alors que les taux sont au plus bas !  Parfois par peur et souvent par méconnaissance ! [Mise à jour le 23 juillet 2021]

Il faudra alors considérer 2 cas : celui de l’investisseur encore en activité et celui du retraité.

Vous êtes un actif

Vous voulez investir pour constituer un patrimoine à transmettre. Ou bien, vous souhaitez disposer de revenus complémentaires à la retraite. Alors, il n’y a aucun doute aujourd’hui sur l’intérêt de financer une opération d’investissement locatif à crédit. Et ce, même si vous disposez de la somme totale pour acheter (suite à une transmission par exemple). En voici les raisons dans notre article ci-dessous.

Investir dans l’immobilier : des premières raisons financières

• L’immobilier est l’un des rares supports que les banques acceptent de financer à crédit. Alors pourquoi utiliser son cash alors que les banques n’hésiteront pas à vous accompagner dans votre projet ? Certaines financeront même les frais liés à l’opération. Le crédit atteindra ainsi 110 à 115 % de l’achat.
• Vous pourrez alors placer votre capital sur un autre support qui vous rapportera également en fonction de votre allocation. Cela pourra être à travers de l’assurance vie ou de l’épargne retraite via le fameux PER. Mais cela pourra aussi concerner un placement en pierre papier (les fameuse SCPI) dont les rendements atteignent 4 à 7% pour les meilleures depuis près de 20 ans.
• Par ailleurs, les taux immobiliers n’ont jamais été aussi bas. Ils sont autour des 1% sur 20 ans (la durée classique pour financer un bien locatif). Un cout de l’argent très bas qui permet d’emprunter plus ou payer une mensualité plus faible chaque mois en fonction des revenus escomptés.
• L’inflation supérieure actuellement à 1,5% atteint un niveau qui a pour effet d’effacer le coût du crédit. En d’autre terme, emprunter permet de s’enrichir !

Des raisons fiscales pour investir

• Les intérêts du crédit ainsi que les frais liés au crédit sont entièrement déductibles des loyers. Cette déductibilité permet alors de réduire les revenus fonciers et donc sa fiscalité globale (prélèvements sociaux à 17.2% et Impôts sur le revenu).
• On évoquait ci-dessus l’hypothèse de placer son argent sur de l’assurance vie ou du PER. En fait il sera intéressant de réaliser un savant montage qui consistera à placer son capital dans un contrat d’assurance vie et d’en faire un rachat annuel progressif qui pourra ainsi se loger dans un PER. Avantage : les sommes versées dans le PER seront déductibles du revenu et donc elles permettront de réaliser une économie d’impôt à auteur de la tranche marginale. Ce montage pourra notamment diminuer voire neutraliser les revenus fonciers issus de l’investissement immobilier. L’économie sera alors très significative puisque le gain sera à la fois à hauteur des 17,2% de CSG et à la fois à la hauteur de la tranche marginale d’imposition.

Penser à la protection de sa famille en faisant un crédit immobilier

Financer à crédit son opération immobilière, cela signifie souscrire une assurance emprunteur qui protègera le survivant en cas de pré décès d’un des 2 investisseurs. En cas de décès, le survivant se retrouvera avec un bien entièrement payé (l’assurance emprunteur soldera le crédit). Il disposera de la totalité du cash placé par ailleurs.

Vous êtes à la retraite

Vous souhaitez un complément de revenu ? Dans ce cas, effectivement, il sera intéressant d’investir en cash afin de bénéficier pleinement des loyers. Toutefois, ces revenus seront soumis aux frais et aux aléas de la location (non-paiement des loyers, gestion locative, taxe foncières,…). Une alternative à la détention directe d’un bien immobilier sera celle de la pierre papier évoquée plus haut ; les SCPI assureront un revenu régulier net de frais.

Vous avez un doute au sujet d’investir dans l’immobilier ? Pour toute information complémentaire, n’hésitez pas à prendre contact avec nous. Le rdv est gratuit et sans aucun engagement.