Obtenir un crédit immobilier devient plus complexe !

Obtenir un crédit immobilier dans le contexte actuel du déconfinement devient plus complexe. Cela ne vous aura pas échappé.

De ce fait, plusieurs contraintes sont à prendre en considération. On peut notamment en distinguer 3 actuellement : la limite des 33% d’endettement et la durée maximale de 25 ans, le taux d’usure et la remontée des taux. Voici en détail ces contraintes expliquées par votre courtier immobilier de proximité !

Une première contrainte est la limite des 33% d’endettement et la durée maximale de 25 ans d’emprunt

Depuis le début de l’année, les banques ont mis en application ces deux limites de façon stricte :

• La limite du taux d’endettement à 33% n’est plus « négociable » :  auparavant la banque avait l’habitude de réaliser une seconde lecture du dossier qui dépassait les 33%, notamment en analysant le reste à vivre. Pour l’essentiel des dossiers cette pratique n’est plus. Seule une marge de 15% peut être encore analysée sous cet angle. Il s’agira surtout de dossiers très solides.
• La durée de prêt immobilier se fixe désormais à 25 ans maximum. Ce plafond va naturellement induire pour certains dossiers un dépassement des 33% et fatalement les rendre non finançables.

Une deuxième contrainte afin d’obtenir un crédit immobilier est le taux d’usure !

Chaque trimestre, la banque de France édite ses taux d’usure. Il s’agit des taux maximum que ne doivent pas dépasser les Taux Annuel Effectif Global (TAEG) édités par les banques dans leurs dossiers de crédits. Ils sont alors calculés par rapport aux taux de crédit immobilier moyens pratiqués le trimestre précédent.

Le TAEG intègre le coût du crédit mais aussi celui de l’assurance et des frais annexes. Toutefois nous sommes à la croisée des chemins. En effet, sur le dernier trimestre, les taux ont encore baissé. Ceci a eu pour conséquence de faire aussi baisser les taux d’usure applicables au trimestre en cours. De ce fait, ils sont actuellement de 2.40% pour les prêts immobiliers de 10 à 20 ans et de 2.41% pour les prêts supérieurs à 20 ans.

Or, les taux de crédit sont en train de remonter fortement sur le trimestre actuel, parfois jusqu’à +0.60%. Cette augmentation a pour conséquence de ne plus « laisser de place » aux frais annexes, notamment l’assurance emprunteur. Il suffit que le client déclare une pathologie pour que son coût d’Assurance Des Emprunteurs (ADE) augmente sensiblement et que le TAEG du dossier dépasse le taux d’usure. A ce stade, le client devient non finançable et ne peut plus concrétiser son projet. Le taux d’usure qui a été mis en place pour protéger l’emprunteur se retourne aujourd’hui contre lui.

Dernière contrainte : la remontée des taux de crédit immobilier

La plupart des établissements bancaires ont revu leurs conditions de taux à la hausse. Cela faisait plusieurs mois que le paysage n’avait pas connu un tel revirement. Certes, les taux de prêt immobilier ont remonté mais c’est plutôt une bonne chose car ils étaient descendus très bas, trop bas peut-être pour l’équilibre des acteurs en présence. Ils restent toutefois à des niveaux très corrects et investir dans sa résidence principale ou bien réaliser un investissement immobilier demeure toujours une opération intéressante.

En résumé, la possibilité pour tout un chacun de souscrire un prêt immobilier est devenu de fait plus complexe. L’emprunteur doit dorénavant prendre le temps d’étudier si son dossier peut passer à travers les contraintes qui se dressent devant lui. Se faire accompagner dans cette démarche par un professionnel du crédit devient donc particulièrement pertinent pour éviter d’engager des dépenses en pure perte. D’où l’intérêt de passer par le courtage immobilier.