Avec l’augmentation des prix de l’immobilier, et la concurrence autour des taux d’intérêts les plus intéressants, l’usage du lissage de prêt s’est démocratisé. Ainsi, ce mécanisme, aussi appelé « prêt gigogne », « prêt à paliers » ou « emboîtement de crédit » devient de plus en plus fréquent. C’est d’ailleurs la Société Générale qui la première, semble-t-il, développa une offre de « crédit à 2 lignes » appelée prêt Duo.
Quel est le principe du lissage de prêt ?
Le principe est simple : il consiste à combiner 2 prêts, le premier sur la durée souhaitée (en général 20 ou 25 ans) et le second sur une durée plus courte (10 ou 15 ans) . Ce second prêt pourra être d’un montant plus faible, équivalent ou même plus important que celui sur longue durée. Dans tous les cas, son taux sera plus bas. Le prêt le plus long sera lissé avec le plus court afin d’obtenir une mensualité identique sur toute la durée. Ce montage nécessite l’utilisation de l’outil informatique. En effet, il permet de déterminer finement le montant du prêt à long terme (prêt LT), le montant du prêt à court terme (CT) et leur durée respective.
Voici un exemple de lissage de prêt :
Quel est l’objectif recherché dans le cadre de l’emprunt immobilier ?
Le but du prêt gigogne est d’obtenir un taux moyen plus bas que le taux normalement pratiqué sur la durée la plus longue ; ainsi, la mensualité obtenue sera plus basse ; ou bien, pour une même mensualité, le montant emprunté sera plus élevé.
Quels établissements pratiquent les prêts à 2 lignes lissées ?
Toutes les banques disposent d’un système informatique permettant de proposer des prêts à 2 lignes, voire 3 ou 4 lignes. Elles ont été amenées à développer cette fonctionnalité notamment pour lisser les prêts règlementés, comme le prêt à taux zéro par exemple. Hors prêts règlementés, certaines banques rechignent à proposer cette solution de double lignes car elle revient à contourner leur politique de taux. Ce montage leur fait percevoir un produit net bancaire (marge) plus faible que celui prévu dans leur grille tarifaire. Ainsi, elles réservent parfois cette solution à certains dossiers, ou certains clients, ou encore à certaines périodes où leur « grille de taux » est moins concurrentielle. D’autres banques ne pratiquent pas la « double ligne » et préfèrent proposer directement une seule ligne de prêt avec un taux plus agressif.
Quels sont les avantages d’un lissage de prêt pour l’emprunteur ?
Comme on l’a décrit, un prêt à 2 lignes sera la plus part du temps plus intéressant pour l’emprunteur car moins cher. Par ailleurs, l’intérêt sera décuplé si on prend en compte également dans l’opération le coût de l’assurance emprunteur (si celle-ci est calculée sur le capital initial). En effet, l’un des 2 prêts se terminant à mi-chemin, l’assurance emprunteur de ce prêt s’arrêtera également avec lui ; l’économie sur la cotisation globale sera alors proportionnelle au montant de ce prêt. Par contre, s’il s’agit d’une assurance sur le capital restant dû, le montage à 2 lignes n’aura pas d’effet sur le coût de l’assurance.
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