Faut-il opter pour le remboursement anticipé de son prêt immobilier ?

Vous avez reçu fortuitement une somme d’argent (gain aux jeux, prime, donation, succession, autre) et vous avez décidé de vous ôter un poids en soldant votre prêt immobilier. Est-ce aujourd’hui une bonne idée ?

Remboursement anticipé d’un prêt immobilier : le principe.

Tous les contrats proposés par les banques permettent le remboursement par anticipation d’un prêt immobilier (partiel ou total). Ce remboursement peut généralement se réaliser à date anniversaire du contrat. Cependant, cette opération n’est pas gratuite. Dans un cas standard (hors changement professionnel), il vous en coûtera 6 mois d’intérêts plafonnés à 3%. Aux taux du moment, cette indemnité est devenue raisonnable mais elle peut coûter cher si vous posséder encore un vieux contrat non renégocié.

Il faut alors considérer 2 cas de figures : le remboursement par anticipation pour un contrat qui n’a encore jamais été renégocié (taux élevé) et celui réalisé sur un contrat récent (taux bas).

1) Remboursement anticipé d’un prêt immobilier sur un contrat jamais renégocié

Vous avez souscrit votre prêt immobilier il y a déjà quelques années et vous avez laissé passer les occasions de le renégocier auprès de votre banque ou de le faire racheter à de meilleures conditions par une banque concurrente ; peut-être le taux de votre contrat s’élève-t-il encore à 3%, à 4% voire au-delà. Dans ce cas, avant tout remboursement anticipé, il sera opportun de réaliser une étude pour déterminer aujourd’hui s’il y a un intérêt de renégocier votre prêt ou de le faire racheter aux conditions actuelles qui sont exceptionnelles (et pourquoi pas d’y intégrer un budget travaux). Si l’étude démontre que l’économie n’est pas probante – cela peut se produire sur le rachat d’un encours faible (<50K€), ou pour un écart entre nouveau et ancien taux inférieur à 0,70% ou encore si le prêt a déjà franchi la moitié de sa durée totale – alors dans ce cas, un remboursement anticipé, total ou partiel, pourra s’envisager.

2) Remboursement anticipé d’un prêt immobilier sur un contrat récent

A l’inverse, vous avez souscrit votre prêt immobilier tout récemment (ou vous l’avez renégocié), à des conditions de taux très avantageuses (taux < à 2% avec ou sans PTZ par exemple). Alors dans ce cas, il sera préférable de le conserver !

Plusieurs raisons justifient ainsi cette position :

• Tout d’abord, vous pourrez bénéficier du coût très bas de votre crédit immobilier jusqu’à son terme, indépendamment des hausses futures.
• L’inflation ayant dépassé récemment 2%, actuellement, avec votre prêt, c’est « extraordinaire », vous vous « enrichissez » !
• Vous continuerez de profiter de la prévoyance à coût faible que représente l’assurance emprunteur ; ainsi, vos proches restent à l’abri car, en cas de pré décès, ils deviendront pleinement propriétaires du bien et conserverons les fonds reçus par ailleurs.
• Ce capital qui sera préservé vous permettra de payer cash des achats qui coûtent chers à crédit : achat d’un véhicule, de mobilier, financement des vacances…
• De plus, préserver une épargne de précaution permet de faire face aux aléas de la vie avec beaucoup plus de sérénité.
• Enfin ce capital pourra être placé, certes à des conditions peu intéressantes actuellement, mais il bénéficiera de conditions plus favorables dès que les taux remonteront (ce qui est inéluctable). Votre épargne sera alors mieux rémunérée que ce que vous coûtera votre emprunt : vous serez ainsi gagnant sur la durée ! Ce capital pourra fructifier et vous permettra de préparer vos projets futurs : étude des enfants, préparation de la retraite, etc.